股民汇股票行情:REITs深度报告(REITs风险有哪些?)

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稍尽春风
稍尽春风 2021-06-17 16:17
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  REITs的全称是Real Estate Investment Trusts,股民汇股票行情通常被翻译为房地产投资信托基金,但更准确的翻译应是不动产投资信托基金。它发源于美国,至今已有50多年的历史。目前,全球已有40多个国家和地区发行了REITs产品。REITs有抵押型和权益型两种不同的模式,但目前国际主流是公开上市的权益型REITs,在组织形式上则分为公司型和契约型两种。

  REITs的出现主要是为了便于中小投资者参与到体量较大的不动产项目投资中,从而分享这些项目的租金、运营收入及资产增值收益。简单来说,投资者购买公开上市的权益型REITs,类似于购买上市公司的股票。作为上市公司,REITs将发行股票(确切的说叫信托单位)融来的资金用来收购建成的房地产(如办公室、商业地产、住宅、物流地产、工业用地等)或基础设施项目(如路桥、水、电、气、污水处理等收费型项目),然后通过出租、管理、运营、乃至翻新等业务获得租金、收费等收益,并将所得利润的90%以上以分红的形式返还给股东(确切地说叫信托单位持有者)。

股民汇股票行情:REITs深度报告(REITs风险有哪些?)

  REITs本质来说就是投资商业地产,即你购买的REIT份额,对于其持有的商业资产的相应份额,该关注的是其商业资产本身的运营情况。

  4月30日,证监会与发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。业界呼吁了十多年的公募REITs终于落地。

  REITs通常以房地产项目作为底层资产,中国这次为什么选择从基建项目开始试水?较之国际版,中国版公募REITs有哪些创新之处?市场前景如何?还有哪些完善空间?

  中国金融四十人论坛(CF40)成员、海通国际首席经济学家孙明春曾多次撰文呼吁中国尽早推出公募REITs,在今天这篇文章中,他就上述问题一一进行了解答。

  当然不可能是稳赚不赔的,如果稳赚不赔,你只需要最大规模的上杠杆疯狂买入,股民汇股票行情假设市场都有这个共识,REITs的收益率应该会逐步下降。请记住你预期获得的收益和你承担的风险永远是正相关的,美国3年期国债收益率大概在1.6%,假定这是市场基准利率,一个年化收益率9% - 20% (假定用题目中的数据)的投资产品,你所预期拥有的收益率溢出部分就是你在承担的风险。

  总的来说,REITs类似于股+债的模式,资产升值带来股权升值,固定分红类似于债券收益。国内目前没有很好的REITs标的(由于税务原因),REITs主要集中在香港、新加坡、美国、英国,经验来看REITs可以作为一个资产配置的方式,但并不是没有风险的,请注意。

  Reits肯定不是稳赚不赔的。Reits本质上是你出钱给专业的管理公司投资于房地产领域,不论是商业地产,物流地产还是养老院之类的,然后管理公司基于管理收益向投资者分红。

  虽然有很多Reits年化分红是很高的,但是一旦管理公司出现经营问题,盈利下降分红减少,那对应的Reits的股价会相应的下跌,可能股价下跌的幅度大于Reits本身的分红比例。

  所以Reits虽然是一个很好的投资工具,但是也需要认真的挑选和定期的跟踪经营状况,才能确保更好的投资收益。

  REITs市场建设是不断完善的过程

  中联基金在新加坡的下属公司,中联盛地资本有限公司的总经理陈真,曾在境外REITs市场工作多年。他介绍,截至2019年底,全球已有约40个国家或地区制定了REITs相关法规,REITs的全球总市值已超过2万亿美元。REITs市场建设是一个不断完善的过程,需要持续完善法律规则、配套制度,培育专业机构和投资者。

  新加坡交易所中国区负责人陈庆介绍,如今新交所已有45只REITs,市场规模约为4056亿元。REITs规模占到新交所证券市场的11%左右,交易量占25%。

  从1999年政策出台,到第一支REITs在新交所上市,新加坡的监管框架做出了许多调整,现在也不断地根据新情况进行调整。陈庆说,目前80%在新交所上市的REITs都拥有海外资产,新交所希望在中国REITs的发展中发挥互补作用,为中国REITs提供全球投资者。

  中信证券董事总经理汤峻表示,境外REITs市场都设定了较为严格的治理制度,例如独立董事以及委员会制度等。并且普遍要求对REITs产品、物业及运营情况进行真实、准确、及时、完整的信息披露。

  绝大部分的REITs都具有如下特征。

  (1)必须分配90%的年度应税收入(资本利得的除外)作为股息给其份额持有人,这是能够享受免税待遇的前提;

  (2)REITs的税收优惠体现在两个层面,只要REITs在公司层面将至少90%的收入以红利方式发放给股东,那么REITs本身不需要缴纳任何税,个人投资者层面,获得的红利是免税的;

  (3)REITs 必须将其资产的 75%投资于不动产、抵押贷款、其他 REITs的份额、现金或是政府证券;

  (4)REITs的90%以上的总收入必须是租金或利息收入、股民汇股票行情出售资产或其他信托组织的股息收入,以及其他源于房地产渠道的收入;

  (5)为了避免高杠杆带来的风险,REITs被限制借贷比例,例如香港REITs的借贷比率最高占资产总值的45%,新加坡REITs借贷比率最高占资产总值的60%。

  REITs与房地产开发商既有联系又有区别。开发商处于地产产业链的前端,而REITs处于产业链后端。开发商的商业模式是购买空地建设房产然后出售,它赚取了从空地变房产这块巨大的价值增值,它可以继续持有房产增值及收取租金,但租金收入相对于巨额投资回收过慢,所以高效利用资金方式是建设出售再建设的滚动开发模式。REITs的商业模式则很简单,投资人希望通过长期持有房产获取租金及升值收益,这样的回报模式会慢许多,但更稳定,而强调高资金周转的开发商若平衡不好现金流容易出现资金链断裂风险。

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